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更新︰2020-02-21 07:20:47       來源(yuan)︰ 中(zhong)國證券(quan)報(bao) 

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進入2020年以來,房地產(chan)上(shang)市公司密(mi)集發布海外融資計劃。截至目前,房企(qi)海外融資計劃規模超過100億美元,延you)019年海外融資井噴態勢。房企(qi)海外融資期限一般較長。其中(zhong),遠洋集團等que)科qi)計劃發行(xing)10年期海外融資票(piao)據。

融資規模較大

今年以來,華夏幸福、建(jian)業地產(chan)、中(zhong)國恆(heng)大、龍(long)湖集團等數(shu)十家(jia)房企(qi)發布了海外融資計劃,多數(shu)房企(qi)海外融資規模較大。上(shang)市房企(qi)延you)019年海外融資井噴態勢。2019年,房地產(chan)開發企(qi)業dao)yong)外資規模增長幅(fu)度(du)超過6成。

國家(jia)統計局披露(lu)的2019年1-12月(yue)全(quan)國房地產(chan)開發投資和銷(xiao)售(shou)情況(kuang)顯示,2019年房地產(chan)開發企(qi)業到位資金178609億元,比上(shang)年增長7.6%,增速比1-11月(yue)份加快0.6個百分點,比上(shang)年加快1.2個百分點。其中(zhong),國內貸款25229億元,增長5.1%;利用(yong)外資176億元,增長62.7%;自(zi)籌資金58158億元,增長4.2%;定(ding)金及預收款61359億元,增長10.7%;個人(ren)按揭(jie)貸款27281億元,增長15.1%。

部分房企(qi)近期發布了多筆海外融資計劃。以華夏幸福為例,2020年1月(yue)14日,公司境外間接全(quan)資子公司CFLD (CAYMAN)INVESTMENT LTD.完成境外發行(xing)12億美元的高級無抵押定(ding)息債券(quan)。其中(zhong),5億美元高級無抵押定(ding)息債券(quan)期限為3年,票(piao)面利率為6.9%;7億美元高級無抵押定(ding)息債券(quan)期限為5年,票(piao)面利率為8.05%。

不少(shao)房企(qi)海外融資期限較長。以遠洋集團為例,經扣(kou)除發行(xing)費用(yong)、折扣(kou)、開支等,其全(quan)資子公司發行(xing)票(piao)據估計所得款淨額約為3.91億美元,利率為4.75%。所得款淨額主(zhu)要用(yong)于償(chang)還現有(you)債務。票(piao)據將于2030年1月(yue)14日到期,發行(xing)期限為10年。

1月(yue)8日,碧桂園發行(xing)2027年1月(yue)到期的5.5億美元票(piao)據,利率為5.125%。同時,碧桂園發行(xing)2030年1月(yue)到期的4.5億美元票(piao)據,利率5.625%。其中(zhong),勵國集團已購買總額為8000萬美元的2030年1月(yue)到期票(piao)據,勵國集團由公司主(zhu)席兼(jian)執(zhi)行(xing)董事楊(yang)國強直接全(quan)資擁有(you)。

中(zhong)原地產(chan)首席分析師張大偉表(biao)示,房企(qi)抓緊窗口期,大額度(du)que) xing)美元債。2019年房企(qi)美元債刷(shua)新紀錄。2020年美元融資繼續(xu)高位運行(xing)。房企(qi)為了應(ying)對(dui)未(wei)來可能(neng)的市場變(bian)化,年初加快儲備(bei)資金。

融資利率分化

上(shang)市房企(qi)海外融資利率分化較為明顯。

龍(long)湖集團等que)科qi)海外融資利率較低。1月(yue)6日,龍(long)湖集團宣布,成功發行(xing)6.5億美元票(piao)據。其中(zhong),2.5億美元期限為7.25年,票(piao)面利息為3.375%;4億美元期限為12年,票(piao)面利息為3.85%。

該利率與(yu)其境內融資利率相當。根據公告,公司間接附(fu)屬(shu)公司于2020年1月(yue)16日及17日公開發行(xing)2020年第一期境內公司債券(quan),發行(xing)規模不超過28億元。此次發行(xing)分兩(liang)個品種,第一種為期5年,第三(san)年末發行(xing)人(ren)有(you)權調整票(piao)面利率及投資者有(you)權回售(shou)債券(quan),票(piao)面利率為3.55%。第二種為期7年,第5年末發行(xing)人(ren)有(you)權調整票(piao)面利率及投資者有(you)權回售(shou)債券(quan),票(piao)面利率為4.2%。

多數(shu)房企(qi)海外融資利率在10%左右。1月(yue)14日,華南(nan)城控股有(you)限公司發布公告稱,擬增加發行(xing)于2022年到期的2億美元11.5%優先票(piao)據,新票(piao)據將與(yu)原有(you)票(piao)據合並(bing)組成單一系列(lie)。除根據票(piao)據條(tiao)款提(ti)前贖回外,票(piao)據將于2022年2月(yue)12日到期。發行(xing)票(piao)據所得款項淨額主(zhu)要用(yong)作(zuo)現有(you)債務再(zai)融資及一般公司用(yong)途(tu)。

張大偉表(biao)示,美元債是房企(qi)的重(zhong)要資金補(bu)充渠(qu)道(dao)。但(dan)受額度(du)限制,難(nan)以成為最(zui)主(zhu)要的來源(yuan)。從目前情況(kuang)看,房企(qi)融資成本分化明顯,主(zhu)流房企(qi)融資成本在6%-15%之間,部分房企(qi)海外融資成本在4%以內。整體看,負債率高、經營出(chu)現困難(nan)的房企(qi)融資難(nan)度(du)會(hui)進一步加大,大部分企(qi)業融資成本依然平(ping)穩。對(dui)于經營穩健的企(qi)業而言,融資成本降低是趨勢。

以償(chang)還債務為主(zhu)

58安居客房產(chan)研究院分院院長張波指(zhi)出(chu),政策(ce)對(dui)海外融資有(you)所限定(ding),明確(que)限制房地產(chan)企(qi)業海外債資金投資房地產(chan)項目、補(bu)充運營資金等。因此,“借新還舊”成為企(qi)業海外融資的主(zhu)要目的。

中(zhong)國恆(heng)大1月(yue)16日公告,公司就發行(xing)2023年到期利息為11.5%的10億美元優先票(piao)據及2024年到期利息為12%的10億美元優先票(piao)據,與(yu)瑞信、美銀證券(quan)、法國巴黎銀行(xing)、建(jian)銀國際sheng) guang)銀國際sheng) zhong)信銀行(xing)(國際)、天風國際及瑞銀簽訂協議。公司主(zhu)席兼(jian)執(zhi)行(xing)董事許家(jia)印已認購5000萬美元的2024年票(piao)據,公司行(xing)政總裁兼(jian)執(zhi)行(xing)董事夏海鈞已認購5000萬美元。

對(dui)于發行(xing)票(piao)據的原因,中(zhong)國恆(heng)大表(biao)示,主(zhu)要為公司現有(you)債務(包括2020年票(piao)據)再(zai)融資,余款用(yong)作(zuo)一般公司用(yong)途(tu)。

張大偉認為,房地產(chan)市場穩定(ding)發展,未(wei)來房企(qi)將更加關注資金鏈安全(quan)。融資成本方面,資金成本分化趨勢ping) 中(zhong)>弒bei)資質的企(qi)業將持zhong)喲蠛M餿謐使婺# 黽尤謐是qu)道(dao),降低融資風險。而融資渠(qu)道(dao)較少(shao)的企(qi)業未(wei)來發展將面臨瓶頸。

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